近(jìn)两年火爆(bào)的创新产(chǎn电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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